谨防奸商-带你认识房地产中的各种面积

面积问题是购房者在买房过程中最为关键的问题之一，但广大购房者却对此并不了解，各种面积让人听得晕头转向，头皮发麻。那么各种面积之间该怎样区别呢？它们之家又有怎样的区别和联系呢？

各种面积的概念

1、建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指具备上有盖、结构牢固、层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它包括三个方面，即使用面积、辅助面积和结构面积。

2、使用面积：指主要使用房间和辅助使用房间的净面积(净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积)。辅助使用面积包括过道、卫生间、厨房、储藏室和阳台等。

3、交通面积：指走道、楼梯间和电梯间等交通联系设施的净面积。

4、结构面积：指墙体、柱所占的面积。

5、套内使用面积：指套内住户可以独自使用支配的面积，是包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等在内的使用面积的总和。它还有一个更形象的叫法叫做“地毯面积”，就是说如果把你家里能铺地毯的地方全部都铺上地毯，那么，地毯的面积就是你的套内使用面积。

6、公用建筑面积：也称公摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。一般都包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室和值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

既然这么多面积概念，那么我们的销售面积该按那个算呢？原来国家在《商品房销售面积测量与计算》中早有规定，

7、销售面积：国家明确规定：商品房如果整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房如果按“套”或“单元”出售时，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。

各种面积的关系

如果用公式说明的话，那么成套商品房建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，而套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

而对于阳台建筑面积的计算，在我国是按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积来计算的。按标准如果是封闭的阳台则按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭的阳台则按照其外围水平投影面积的一半计算。

开发商常用的小伎俩

1、增加每套住宅应分摊的公用面积，即将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积；

2、以使用面积计价时，混淆建筑的各种面积的概念，从而扩大使用面积，给消费者造成损失；

3、利用购房者无法精确测量整栋楼建筑面积的弱点，故意将使用面积和建筑面积小幅度夸大，然后在有关部门实地测量后，因差额通常比较小，则一般不再重新结算差价。

4、以建筑面积计价，这时开发商会向你承诺一个较高的使用系数，但是并没有把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数降低；

因此，在遇到这些奸诈的开发商时，我们必须用知识武装我们的大脑，以法律作为武器去维护我们的正当权益。